Sanatorie e Regolarizzazioni Edilizie a Torino
PER LA SANATORIA DI OPERE ABUSIVE RIVOLGITI AD UN PROFESSIONISTA
Perché bisogna evitare gli abusi edilizi?
Soprattutto quando è possibile avvantaggiarsi delle detrazioni fiscali oppure si vuole comprare/vendere un immobile esistente , è molto importante che non siano presenti abusi. Infatti, la presenza di difformità edilizie è uno dei motivi per il decadimento della possibilità di sfruttare le detrazioni fiscali e per l’impugnazione di un atto notarile.
Molto spesso si eredita questa “spada di Damocle” senza rendersene conto oppure si pensa semplicemente che a casa propria tutto è concesso. Quando però ci si accorge che è necessario sanare (non condonare) un abuso, bisogna rivolgersi ad un tecnico esperto in materia. Solo un professionista esperto saprà spiegare la differenza tra condono e sanatoria e, soprattutto, saprà compiere le indagini e redigere le pratiche necessarie ad eliminare il problema.
Cos’è un abuso edilizio?
Un abuso edilizio si verifica nel momento in cui si realizza un intervento edilizio senza titolo abilitativo o in difformità rispetto ad esso.
Sia che si eriga un edificio intero sia che si costruisca un semplice tramezzo, si può sempre verificare un abuso edilizio.
Comunque, qualora ne ricorrano i requisiti, le difformità possono essere sanate generalmente mediante la presentazione di una pratica in sanatoria ed il versamento di una sanzione pecuniaria.
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Sfatiamo un “mito popolare”
Le verifiche vanno fatte in base a quanto depositato presso l’Ufficio Tecnico Comunale e non mediante il semplice esame della planimetria catastale!
Solo esaminando attentamente gli elaborati depositati presso l’Archivio Comunale ci si può rendere conto dell’esistenza e delle caratteristiche dell’abuso edilizio.
Infatti, il notaio, in sede di compravendita di un immobile esistente chiede di dimostrare sia la conformità urbanistica che quella catastale, perché un immobile per essere considerato conforme deve essere in regola sia al Comune che al Catasto.
In poche parole: i dati reperiti al Catasto devono coincidere con quanto depositato presso l’Archivio Edilizio del Comune di riferimento e viceversa.
La sola conformità catastale nulla rileva in quanto il Catasto non è probatorio (salvo rari casi); quindi, nulla che risulti solamente al Catasto dà origine a diritti reali sugli immobili e soprattutto non legittima alcunché dal punto di vista urbanistico.
La conformità edilizia e urbanistica è data dalle varie licenze, concessioni, permessi di costruire, condoni, S.C.I.A., C.I.L.A., ecc. che vengono man mano depositati presso lo Sportello Unico Edilizio ed in genere dallo stesso archiviati e conservati per essere successivamente resi disponibili al pubblico.
Condono e sanatoria: quali sono le differenze?
Qualora un immobile o un’unità immobiliare non risultino correttamente licenziato/a, genericamente si parla di “condonare”, ma non è corretto, perché vi sono alcune sostanziali differenze tra condono e sanatoria.
Mentre il primo è derivato da una legge speciale emanata ad hoc, la sanatoria è un provvedimento amministrativo, generalmente di natura comunale, che viene normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni disciplinati dalle seguenti leggi: L. 47/1985, L 724/1994 e D.L. 269/2003 convertito in L. 326/2003.
Attualmente non è presente nessuna legge su condoni, ma si parla spesso di riproporne una.
Oggigiorno non è possibile chiedere un condono edilizio per un’opera eseguita abusivamente, ma in alcuni casi è consentito “definire un condono” richiesto in passato con una delle Leggi citate e rimasto in sospeso.
Se il condono non è sfruttabile, si deve ricorrere allo strumento della sanatoria, che permette di regolarizzare esclusivamente ciò che è conforme alla normativa vigente nel momento della richiesta di sanatoria e/o nel momento in cui è stato commesso l’abuso.
In sostanza, se l’intervento è consentito dalla normativa di ieri e di oggi, è sufficiente richiedere una sanatoria per regolarizzare l’esecuzione dello stesso e pagare una sanzione.
Le sanzioni
Le sanzioni ad oggi previste sono di due tipi (penale e amministrativa) e vengono applicate a seconda dei casi.
La sanzione penale prevede un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato; la sanzione amministrativa si estingue mediante il pagamento di una cifra stabilita dal Comune.
Una differenza importante tra sanzione amministrativa e penale è che solo la sanzione penale può essere prescritta; la sanzione amministrativa difatti può essere sempre applicata nonostante gli anni trascorsi.
Senza dilungarci sul discorso sanzionatorio, passiamo a descrivere i diversi tipi di difformità, classificati a seconda che siano gravi o meno rilevanti.
Abuso totale
Si verifica quando non esiste alcun titolo abilitativo, quindi l’intero immobile è stato realizzato senza che sia stato richiesto o rilasciato nessun provvedimento amministrativo oppure, come più frequentemente accade, quando l’immobile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati allegati al permesso edilizio.
Potrebbe essere possibile sanare questo tipo di abusi mediante la presentazione di un Permesso di Costruire in Sanatoria.
Ovviamente occorre prima verificare che ciò sia consentito dal Piano Regolatore Generale Comunale.
Abuso edilizio sostanziale
Si genera in caso di difformità importanti quali, per esempio, cambiamenti di destinazione d’uso, aumento della cubatura o della superficie, modifiche di parametri urbanistico-edilizi del progetto e violazione della normativa edilizia.
Anche in questo caso è possibile sanare tali abusi mediante la presentazione di un Permesso di Costruire in Sanatoria o di una S.C.I.A. in Sanatoria. A seconda dei casi, in ambito condominiale bisognerà valutare se l’abuso si riferisce ad un’unica unità immobiliare oppure all’intero edificio.
Abuso edilizio minore
Proprio perché coincide con interventi circoscritti e semplici, è quello che viene commesso più frequentemente, ma non è da sottovalutare, perché può, per esempio, impedire la concessione di un mutuo.
Riguarda solitamente piccole modifiche interne, che quindi incidono su elementi non essenziali della costruzione (es. la forma di un tramezzo, lo spostamento di una porta, ecc.).
In questo caso è possibile risolvere la situazione con una C.I.L.A. in Sanatoria.
Quali altre pratiche servono?
Parallelamente al percorso di sanatoria comunale, spesso si sviluppa il percorso di “sanatoria catastale”.
Infatti, una volta sanato l’immobile dal punto di vista edilizio ed urbanistico, bisogna provvedere ad aggiornare la planimetria catastale mediante una pratica che si colleghi direttamente alla sanatoria comunale.
Inoltre, nei casi più complessi, non è così raro che si debba attivare anche un procedimento di sanatoria strutturale da presentare separatamente.
Chi è responsabile dell’abuso edilizio?
A questo punto ci si può chiedere chi sia il responsabile dell’abuso e quindi colui che debba farsi carico di dipanare la matassa.
Secondo il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), la responsabilità degli abusi ricade congiuntamente in capo al Committente, al Costruttore e al Direttore dei Lavori.
Essi dovranno pagare le sanzioni pecuniarie e le spese per l’esecuzione della demolizione o l’attuazione del procedimento di sanatoria in solido, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.
Spesso capita che a commettere l’abuso sia stato il proprietario precedente o comunque non l’attuale proprietario. Ci si ritrova quindi a dover gestire quanto non dipendente dalla nostra volontà; in tal caso l’attuale proprietario non ha responsabilità penali, ma dovrà comunque provvedere a sanare l’immobile, riservandosi ovviamente di chiedere il risarcimento del danno a chi l’ha causato.
Quanto costa sanare un abuso edilizio?
I costi di una sanatoria variano a seconda della sua entità, difficile quantificarli a priori.
Pertanto, il nostro consiglio è quello di iniziare incaricando un professionista affinché svolga un’accurata indagine edilizia, urbanistica e catastale avvalendosi degli Archivi del proprio Comune. Una volta delineato il quadro completo, lo stesso professionista potrà indicarvi quale sia la strada da percorrere per eliminare l’abuso.